올해도 수도권 전세 시장 불안을 우려하는 목소리가 적지 않다. 아파트 입주 물량이 전년 대비 30% 넘게 감소할 것으로 예상돼서다. 실거주 의무가 있어 당장 임대를 놓을 수 없는 공공분양, 분양가상한제 단지 물량까지 고려하면 입주장을 기대하기 어려울 것이란 의견도 나온다.
전문가들은 입주 단지에 발품을 팔 것을 주문한다. 1분기 서울 송파구, 경기 구리·광명 등 수도권 주요 지역에서 대단지 아파트 입주가 예정돼 있어서다. 경기에서는 1분기가 올해 가장 많은 준공 물량이 쏟아진다. 전세를 찾는 수요자가 적지 않은 만큼 집들이 단지에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 지난해 4분기 입주 아파트 중 뒤늦게 잔금을 치르고 임차인(세입자)을 찾는 전·월세 물량도 적지 않아 관심을 끈다.
3일 부동산R114에 따르면 올해 수도권 아파트 입주 예정 물량은 8만7354가구로 집계됐다. 지난해(13만773가구)와 비교해 33.2% 감소한 규모다. 서울에서는 55.9% 줄어든 1만6262가구가 집들에 나설 것으로 보인다. 그마저도 절반 이상이 하반기에 공급된다. 경기와 인천에는 각각 5만6110가구, 1만4982가구가 입주를 앞두고 있다.
역대급 입주 가뭄에 전세 시장이 더욱 악화할 것이란 전망이 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난달 29일 기준 수도권 전셋값은 46주 연속 상승세를 이어갔다. 작년 누적 주간 전셋값 변동률은 2.28% 수준이다. 이는 소비자물가 상승률(2.1%)보다 높은 수치다. 서울(3.68%)의 오름폭이 눈에 띄게 높았다.
주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’ 보고서에서 수도권 전셋값 상승률을 3.8%로 내다봤다. 서울은 4.7%에 달한다. 입주 물량 감소와 함께 다주택자 중과세 우려, 토지거래허가제에 따른 실거주 강제 등이 겹치며 ‘전세 물건 잠김’이 심화할 것이란 분석이다.
1분기 수도권에서는 규모가 500가구 이상인 아파트 10곳, 1만1612가구가 집들이에 나설 예정이다. 공공분양, 분양가상한제 등 실거주 의무가 있는 단지와 임대 아파트를 제외한 수치다. 서울에서 규모가 가장 큰 단지는 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1865가구)이다. 서울시 미리내집(장기전세주택Ⅱ) 등 공공임대를 빼면 1667가구가 이달 20일부터 입주를 시작한다. 부동산 플랫폼 ‘직방’ 기준 65건의 물건이 올라와 있다. 전용면적 84㎡의 전셋값은 12억~19억원 사이에 형성돼 있다.
주거 수요가 많은 강동구 천호동에서는 ‘e편한세상강동프레스티지원’ 490가구(임대 제외)가 계획돼 있다. 중개업소에 올라온 전세 물건이 20여개다. 보증금은 전용 84㎡ 기준 8억~10억원 수준이다. 천호역(5·8호선), 현대백화점, 이마트, 천호공원 등 생활 인프라가 다양하다. 3월에는 영등포구 양평동1가 ‘영등포자이디그니티’가 539가구(임대 제외)가 공급된다. 전용 84㎡ 시세는 10억~11억원에 형성돼 있다. 단지 바로 앞에 5호선 양평역이 있어, 여의도·마곡 등 주요 업무지구 접근성이 좋은 편이다.
경기와 인천에서는 재건축·재개발 등 정비사업으로 공급되는 대단지(1000가구 이상) 아파트가 입주에 돌입한다. 광명 철산동 ‘철산자이브리에르’는 지하 2층~지상 최고 40층, 14개 동, 1490가구 규모다. 공공청사, 어린이공원 등을 기부채납해 별도 공공임대 물량은 없다. 직방에 등록된 전세 물건 수는 91개며, 전세보증금(전용 84㎡)은 6억5000만~8억원 수준이다. 수원 팔달구 지동 ‘수원성중흥S-클래스’도 있다. 공공임대(59가구)를 제외하면 1095가구로 이뤄진다. 전용 49㎡부터 138㎡까지 면적대가 다양하다. 시세는 3억8000만~5억원에 형성돼 있다.
구리 인창동에는 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’ 1120가구(공공임대 60가구 제외)가 3월 입주 예정이다. 인창 C구역 주택재개발 정비사업으로 조성되는 단지다. 반경 500m 내 구리역에서 경의중앙선과 수도권 지하철 8호선을 이용할 수 있다. 전셋값 2억8000만~3억5000만원 수준인 인천 동구 송림동 ‘인천두산위브더센트럴’(공공임대 제외 1233가구)도 주목할 만하다.
이들 단지에서 전세 물건이 얼마나 많이 공급될지는 미지수다. 지난해 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 인해 전세를 맞추기 쉽지 않아져서다. 주택담보대출을 받은 집주인은 실거주 의무가 생겨 임대가 불가능하다. 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세자금을 빌릴 때, 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 합산되는 등 대출 문턱이 높아졌다.
입주 후 통상 3개월가량 입주장이 지속되는 걸 감안하면 작년 4분기에 집들이에 나섰던 단지를 찾아보는 방법도 있다. 송파구 신천동 ‘잠실래미안아이파크’, 광명시 광명동 ‘광명자이더샵포레나’ 등 3만여 가구가 공급됐다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “고강도 대출 규제의 영향으로 사전점검 이후 전세 물건이 쌓이는 일이 드물어졌다”며 “더 낮은 가격에 전세 물건이 나올 것을 기다리다가 기회를 놓칠 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.
